Bauantrag und Baugenehmigung
Grundsätzlich brauchen Sie für die Errichtung, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer Anlage eine Genehmigung.
Welche Unterlagen werden benötigt? Wo ist der Bauantrag einzureichen?
Eine Baugenehmigung wird nur auf Antrag erteilt, der bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen ist. Die Antragstellung kann entweder unter Verwendung der Bauantragsformulare oder digital über den Online-Assistenten des Digitalen Bauantrags erfolgen, soweit dieser von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde bereits angeboten wird.
Die Beteiligung der Gemeinde, in deren Gemeindegebiet das Baugrundstück liegt, erfolgt durch die untere Bauaufsichtsbehörde. Dennoch macht es Sinn, bereits vor Antragstellung mit der Gemeinde Kontakt aufzunehmen, insbesondere zur Klärung bauplanungsrechtlicher oder ortsrechtlicher Fragen.
Welche Bauvorlagen erforderlich sind, regelt die Bauvorlagenverordnung. Vorzulegen sind im Regelfall
- Lageplan,
- Bauzeichnungen,
- Baubeschreibung und
- Angaben über Grundstücksentwässerung, Wasserversorgung und straßenmäßige Erschließung.
Je nach Bauvorhaben können weitere Unterlagen wie Abstandsflächenübernahmeerklärung, Abweichungsantrag, Freiflächengestaltungsplan oder Baumbestandserklärung erforderlich sein; hierzu erteilt Ihre Bauaufsichtsbehörde Auskunft.
Die Bauvorlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden, der Sie bei der Planung entsprechend beraten kann. Bauvorlageberechtigt sind z.B. Architektinnen und Architekten sowie Bauingenieurinnen und Bauingenieure, für kleinere Bauvorhaben aber z.B. auch Handwerksmeisterinnen und Handwerksmeister.
Müssen die Nachbarn beteiligt werden?
Bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben müssen Sie den Eigentümern der benachbarten Grundstücke den Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorlegen. Unterschreiben diese nicht, hat dies keine Auswirkung auf die Erteilung der Baugenehmigung. Welche Rechte den Nachbarn in diesem Fall zustehen, erfahren Sie in unserer Rubrik Rund ums Thema Bauen ("Welche Rechte haben meine Nachbarn?").
Was prüft die Bauaufsichtsbehörde?
Der Prüfungsumfang ist abhängig davon, ob es sich bei Ihrem Bauvorhaben um einen Sonderbau, also ein Vorhaben besonderer Schwierigkeit und mit besonderen Risiken handelt. Ist dies der Fall, prüft die Bauaufsichtsbehörde
- die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens,
- alle Anforderungen des Bauordnungsrechts, sowie
- öffentlich-rechtliche Anforderungen außerhalb des Baurechts, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind (z.B. Denkmalschutzrecht).
Handelt es sich hingegen nicht um einen Sonderbau, kommt das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren zur Anwendung. Hier gilt hinsichtlich des Bauordnungsrechts ein stark eingeschränkter Prüfumfang, die Bauaufaufsichtsbehörde prüft
- die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens,
- die Einhaltung des Abstandsflächenrecht,
- die Vereinbarkeit mit etwaigen örtlichen Bauvorschriften,
- beantragte Abweichungen, sowie
- öffentlich-rechtliche Anforderungen außerhalb des Baurechts, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind (z.B. Denkmalschutzrecht).
Bitte beachten Sie, dass Sie als Bauherr für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Anforderungen verantwortlich sind. Und zwar unabhängig davon, ob diese im Baugenehmigungsverfahren geprüft werden, oder nicht.
Wann dürfen Sie mit dem Bau beginnen?
Wenn die Prüfung ergibt, dass ihr Bauvorhaben genehmigungsfähig ist, wird Ihnen die untere Bauaufsichtsbehörde eine Baugenehmigung erteilen.
Bei der Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden gibt es zudem eine Genehmigungsfiktion: Drei Wochen nach Zugang des Bauantrags bei der Bauaufsichtsbehörde oder drei Wochen nach Zugang etwaiger nachgeforderter Unterlagen beginnt eine Drei-Monats-Frist, an deren Ende die Baugenehmigung als erteilt gilt. Die Bauaufsichtsbehörde muss Ihnen in diesem Fall eine Fiktionsbescheinigung ausstellen.
Weitere Informationen zum Baubeginn finden Sie unter der Rubrik Rund ums Thema Bauen unter der Überschrift "Was muss ich vor Baubeginn beachten?".
Was versteht man unter einem Vorbescheid?
Über einen Vorbescheid können Sie vorab wichtige Fragen Ihres Bauvorhabens verbindlich klären lassen, so beispielsweise die Bebaubarkeit des Grundstücks und Art und Maß der baulichen Nutzung. Der Vorbescheid gilt drei Jahre. Während der Geltungsdauer des Vorbescheids können in einem nachfolgenden Genehmigungsverfahren die geklärten Fragen nicht abweichend beurteilt werden. Wichtig ist, dass Sie eine konkrete Einzelfrage stellen, die mit „ja“ oder „nein“ beantwortet werden kann. Nur so ist die Bindungswirkung des Vorbescheids für ein späteres Baugenehmigungsverfahren gewährleistet.
Der Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids ist ebenfalls bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde zu stellen. Er kann entweder unter Verwendung des Bauantragsformular oder digital über den Online-Assistenten des Digitalen Bauantrags eingereicht werden, soweit dieser von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde bereits angeboten wird. Die konkret zu klärende Frage ist im Antrag anzugeben.
Wann muss ein Antrag auf Erteilung von Abweichungen und Befreiungen gestellt werden?
Wenn bei Ihrem Bauvorhaben von den Festsetzungen eines Bebauungsplans oder einer sonstigen städtebaulichen Satzung oder von bauordnungsrechtlichen Anforderungen abgewichen werden soll, ist zusammen mit dem Bauantrag ein Abweichungsantrag zu stellen.
Bedarf Ihr Vorhaben keiner Baugenehmigung, werden jedoch bauordnungsrechtliche Vorschriften oder Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht eingehalten werden, ist bei der Gemeinde ein isolierter Antrag auf Abweichung beziehungsweise Befreiung zu stellen.
Für den Antrag auf Abweichung und Befreiung gibt es keinen verbindlich zu verwendenden Vordruck. Manche Bauaufsichtsbehörden und Gemeinden stellen jedoch ein eigenes Formular für den Antrag auf Abweichung und Befreiung zur Verfügung. Bei Bauaufsichtsbehörden, die den Digitalen Bauantrag bereits anbieten, können Sie den Antrag unter Verwendung eines entsprechenden Online-Assistenten auch digital einreichen. Die untere Bauaufsichtsbehörde gibt den Antrag ggf. an die Gemeinde weiter.